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03.09.2010 Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungen teilweise verfassungswidrig mehr13.08.2010 Allgemeine Neubewertung für Zwecke der Grundsteuer erforderlich mehr09.07.2010 Baupreise im Mai 2010 um 1,0% gegenüber Vorjahresquartal gestiegen mehr22.06.2010 BGH zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen mehr31.05.2010 ImmoWertV tritt am 1. Juli in Kraft mehr21.05.2010 Begründung einer Mieterhöhung durch "Typengutachten" möglich mehr14.05.2010 Bundestag beschließt Änderung der Photovoltaik-Einspeisevergütung mehr |
Aktuelles
Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungen teilweise verfassungswidrig
03.09.2010
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Möglichkeit steuerfreier Gewinnvereinnahmung nicht unter Vertrauensschutz fällt. Allerdings ist der bereits steuerfrei realisierte Wertzuwachs vertrauensrechtlich geschützt.
Rechtlicher Hintergrund:
Die Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungsgeschäften unterlagen nach der bis zum 31. Dezember 1998 geltenden Rechtslage der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zwei Jahre betrug (sog. Spekulationsgeschäfte). Diese Veräußerungsfrist wurde durch das am 31. März 1999 verkündete Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 ab dem Veranlagungszeitraum 1999 auf zehn Jahre verlängert.
Hintergrund der Klageverfahren:
Die Kläger der drei Ausgangsverfahren veräußerten ihre in den Jahren 1990 bzw. 1991 erworbenen Grundstücke nach Ablauf der alten, aber innerhalb der neuen Veräußerungsfrist im Jahr 1999, wobei die zugrundeliegenden Verträge teilweise bereits vor der Verkündung des neuen Rechts (am 26. Februar bzw. 16. März 1999) geschlossen wurden, teilweise aber auch erst danach (am 22. April 1999). Das Finanzamt wandte in allen Fällen die neue Veräußerungsfrist an und rechnete die Veräußerungsgewinne dem zu versteuernden Einkommen zu.
Aus dem Beschluss:
Soweit die früher geltende zweijährige Spekulationsfrist im Zeitpunkt der Verkündung noch nicht abgelaufen war, begegnet ihre Verlängerung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Das gleiche gilt, soweit die alte Frist zwar bereits abgelaufen war, sich der Zugriff aber auf die erst nach der Verkündung der Neuregelung eintretenden Wertsteigerungen beschränkt. Zwar kann die Entscheidung für den Erwerb eines Grundstücks im einzelnen Fall maßgeblich von der Erwartung bestimmt sein, einen etwaigen Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zwei Jahren steuerfrei realisieren zu können. Die bloße Möglichkeit, Gewinne später steuerfrei vereinnahmen zu können, begründet aber keine (vertrauens-)rechtlich geschützte Position. Mit Wertsteigerungen kann im Zeitpunkt des Erwerbs nicht sicher gerechnet werden, so dass auch die Enttäuschung der Hoffnung auf künftige steuerfreie Vermögenszuwächse nicht als Beeinträchtigung greifbarer Vermögenswerte zu werten ist.
Die Anwendung der verlängerten Spekulationsfrist verstößt aber gegen die verfassungsrechtlichen Grundsätze des Vertrauensschutzes und ist nichtig, soweit ein im Zeitpunkt der Verkündung bereits eingetretener Wertzuwachs der Besteuerung unterworfen wird, der nach der zuvor geltenden Rechtslage bereits steuerfrei realisiert worden ist oder zumindest bis zur Verkündung steuerfrei hätte realisiert werden können, weil die alte Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Insoweit war bereits eine konkret verfestigte Vermögensposition entstanden, die durch die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist nachträglich entwertet wird. Diese führt zudem zu einer Ungleichbehandlung, die unter dem Gesichtspunkt der Lastengleichheit einer erhöhten Rechtfertigung bedarf, wenn die alte Frist - wie in den Ausgangsverfahren - bereits bis zum Ende des Jahres 1998 abgelaufen war. Denn bei denjenigen Steuerpflichtigen, die ihr Grundstück noch im Jahr 1998 veräußerten, bleiben die bis dahin erzielten Wertsteigerungen steuerfrei.
Hinreichend gewichtige Gründe, die geeignet sind, die nachträgliche einkommensteuerrechtliche Belastung bereits entstandener, steuerfrei erworbener Wertzuwächse zu rechtfertigen, bestehen nicht.
Die zehnjährige Veräußerungsfrist als solche ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die unterschiedliche einkommensteuerrechtliche Erfassung von Wertsteigerungen im Vermögen des Steuerpflichtigen ist mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar. Sie ist die systematische und insofern folgerichtige Konsequenz aus dem historisch gewachsenen Dualismus der Einkunftsarten und liegt innerhalb des Gestaltungsspielraums, der dem Gesetzgeber bei der Erschließung von Steuerquellen zukommt. Es verstößt ferner nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, dass Gewinne aus Grundstücksveräußerungen nicht dem für außerordentliche Einkünfte geltenden ermäßigten Tarif nach § 34 EStG unterliegen. Der Tarifermäßigung für Gewinne aus der Veräußerung eines Betriebs, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils liegt zugrunde, dass die Erwerbstätigkeit beendet ist und die in einem gesamten Wirtschaftsleben angesammelten stillen Reserven einmalig realisiert werden. Die Grundstücksveräußerung betrifft dagegen nur einen einzelnen Vermögensgegenstand und erfasst nach der Neuregelung nur solche stille Reserven, die über einen Zeitraum von maximal zehn Jahren angefallen sind. Schließlich ist es aus Gründen der Klarheit und Handhabbarkeit des Rechts sowie aus währungspolitischen Erwägungen verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, dass das Einkommensteuerrecht vom Nominalwertprinzip ausgeht, bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns also die zwischenzeitliche Geldentwertung unberücksichtigt bleibt.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts Nr. 64/2010 vom 19. August 2010
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Allgemeine Neubewertung für Zwecke der Grundsteuer erforderlich
13.08.2010
Der Bundesfinanzhof hält eine allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für erforderlich.
Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden. Im Urteil vom 30. Juni 2010 II R 60/08 hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festgehalten, aber zusätzlich darauf hingewiesen, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes GG ), nicht vereinbar sei.
Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.
Verfassungsrechtlich geboten sei eine erneute Hauptfeststellung besonders im Beitrittsgebiet, wo die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1935 festgeschrieben seien. Der sich daraus ergebende gleichheitswidrige Zustand könne im Hinblick auf die verstrichene Zeit nicht mehr mit den Übergangsschwierigkeiten nach der Wiederherstellung der staatlichen Einheit Deutschlands gerechtfertigt werden.
Quelle: BFH-Pressemitteilung Nr. 68 vom 11. August 2010
Quelle : Sprengnetter.de |
Baupreise im Mai 2010 um 1,0% gegenüber Vorjahresquartal gestiegen
09.07.2010
Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamts (DESTATIS) stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland im Mai 2010 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat um 1,0%.
Im Februar 2010 hatte der Preisanstieg im Jahresvergleich 0,2% betragen. Von Februar 2010 auf Mai 2010 erhöhte sich der Preisindex um 0,6%.
Die Preise für Rohbauarbeiten und die für Ausbauarbeiten stiegen von Mai 2009 bis Mai 2010 um jeweils 1,1%. Unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es binnen Jahresfrist nennenswerte Preiserhöhungen bei Förder- und Aufzugsanlagen (+2,8%), Klempnerarbeiten (+2,7%), Zimmer- und Holzbauarbeiten (+2,4%) sowie bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (+2,3%).
Preisrückgänge gab es nur bei Stahlbauarbeiten (-6,8%). Bei Putz- und Stuckarbeiten und Naturwerksteinarbeiten blieben die Preise im Jahresvergleich unverändert.
Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen die Preise gegenüber dem Vorjahr um 1,3% zu.
Bei den Nichtwohngebäuden erhöhte sich der Baupreisindex für Bürogebäude gegenüber Mai 2009 um 1,0%. Der Preisanstieg im Straßenbau betrug 0,9%.
Quelle: Pressemitteilung Nr. 242 des Statistischen Bundesamts vom 09.07.2010
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BGH zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen
22.06.2010
Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.
Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher Mietspiegel alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des - einfachen - Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 122/2010 Sprengnetter Akademie
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ImmoWertV tritt am 1. Juli in Kraft
31.05.2010
Nun steht es fest: Die ImmoWertV tritt am 1. Juli 2010 in Kraft. Gleichzeitig tritt die WertV88 außer Kraft.
Heute am 27. Mai 2010 wurde im Bundesgesetzblatt Nr. 25 die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verkündet.
Gemäß § 24 ImmoWertV tritt die Verordnung am 1. Juli 2010 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 außer Kraft.
Bei der Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist die ImmoWertV folglich ab dem 1. Juli 2010 maßgebend. Dies gilt grundsätzlich auch für Bewertungen bei zurückliegenden Stichtagen.
Die ImmoWertV bilden die aktuellen "anerkannten Regeln der Bewertungslehre" und können somit von Sachverständigen auch schon vor dem Inkrafttreten den Immobilienbewertungen zugrunde gelegt werden.
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Begründung einer Mieterhöhung durch "Typengutachten" möglich
21.05.2010
Der BGH hat heute entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die konkrete Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.
Die Beklagte ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein "Typengutachten". Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Die Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558a BGB erfüllt. Mit der nach dieser Vorschrift erforderlichen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.
Im entschiedenen Fall genügt das Gutachten den danach zu stellenden Anforderungen. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 105/2010
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Bundestag beschließt Änderung der Photovoltaik-Einspeisevergütung
14.05.2010
Der Deutsche Bundestag hat am 06.05.2010 die Novelle des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) beschlossen. Damit werden die Vergütungen für Anlagen zur Erzeugung von Solarstrom auf Gebäuden und Freiflächen zum 1. Juli 2010 deutlich abgesenkt.
"Die Novelle reagiert auf die Preissenkungen, die mit der Markteinführung und der Massenproduktion verbunden sind. Wir nehmen damit die notwendigen Korrekturen vor, um die Vergütung auf ein angemessenes Niveau zu reduzieren, die Kosten für die Stromverbraucher zu begrenzen und trotzdem den Anteil des Solarstroms weiter zu erhöhen", sagte Bundesumweltminister Norbert Röttgen.
Die Korrektur der Vergütungen wurde notwendig, da im vergangenen Jahr die Marktpreise um rund 30 Prozent gesunken sind. Deshalb werden nun, zusätzlich zur ohnehin im EEG angelegten Degression, die Vergütungssätze zwischen 11 Prozent für Solarparks auf Konversionsflächen und 16 Prozent für Dachanlagen abgesenkt. Gleichzeitig geht das EEG von einem deutlich stärkeren Ausbau des Photovoltaikmarktes aus als bisher erwartet aus: Der Zubaukorridor für das Marktvolumen wird auf 3.500 Megawatt installierte photovoltaische Spitzenleistung im Jahr verdoppelt. Die vorgeschlagenen Absenkungen sind angemessen. Mit einem erweiterten finanziellen Anreiz, Solarstrom selbst zu nutzen, werden technische Innovationen ausgelöst.
Der dynamische Ausbau der Photovoltaiknutzung in Deutschland ist eine Erfolgsgeschichte. Im Jahr 2009 wurden rund 3.800 Megawatt neue Photovoltaikanlagen installiert. Damit sind Anlagen mit einer Leistung von insgesamt rund 9.800 Megawatt in Betrieb. Deutsche Unternehmen sind technologisch führend, die Branche hat einen hohen Exportanteil und schafft insbesondere in Ostdeutschland viele hochwertige Arbeitsplätze. Im Jahr 2009 wurden nach ersten Schätzungen in Deutschland rund 10 Milliarden Euro in Photovoltaikanlagen investiert. Dies sichert in der Branche und im Handwerk rund 65.000 Arbeitsplätze.
Bei einer weiterhin dynamischen Marktentwicklung ist in Deutschland bereits im Jahr 2013 die sogenannte Netzparität zu erwarten. Dann lässt sich Solarstrom hierzulande zu Kosten erzeugen, die dem Niveau herkömmlicher Verbraucher-Stromtarife entsprechen. Dieser Entwicklung bereitet die Novelle den Weg, indem sie den Eigenverbrauch in Zukunft stärker fördert: Privathaushalte, die Solarstrom nicht ins Netz einspeisen, sondern selbst verbrauchen, gewinnen künftig bis zu acht Cent pro Kilowattstunde. Auch das Gewerbe profitiert davon, denn diese Regelung wird auf Anlagen bis 500 Kilowatt, das ist etwa das Hundertfache einer typischen Einfamilienhaus-Dachanlage, ausgedehnt. Die Eigenverbrauch-Regelung wird wichtige technische Innovationen, zum Beispiel im Bereich der Batterietechnik, auslösen. In der Folge wird der Strombezug aus dem Netz reduziert und dieses entlastet. Das wiederum beschleunigt die Integration der erneuerbaren Energien in das Stromnetz.
Freiflächenanlagen werden auch nach dem 1. Januar 2015 weiter gefördert, entgegen der bisherigen Regelung im EEG. Konversionsflächen, die eine Vergütung nach dem EEG ermöglichen, umfassen jetzt zusätzlich zu den Flächen aus wirtschaftlicher oder militärischer Nutzung auch solche aus wohnungsbaulicher oder verkehrlicher Nutzung. Freiflächenanlagen können jetzt auch innerhalb eines Streifens von 110 Metern vom Fahrbahnrand von Autobahnen oder Schienenwegen gefördert werden. Die Kategorie der Ackerflächen entfällt ab dem 1. Juli 2010. Für Freiflächenanlagen, die bereits in der Planung weit fortgeschritten sind, wird eine Übergangsregelung gewährt.
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